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优乐彩2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题

来源:未知作者:admin 日期:2019/03/26 07:34

  【精确谜底】本题考查的是商务办公房地产估价的常用措施。商务房地产的估价能够选拔收益法、市集法、本钱法等。参睹示材P126。

  2)实例B,属于利害联系人之间的买卖,代价低于平常市集代价,需求举办买卖情形更正,将代价调高。

  【谜底解析】本题考查的是贸易房地产估价的身手门道及难点处分。该高架道工程于2015年6月着手,优乐彩2015年9月下场。三个月就装备落成了。房地产市集也许正在半年内就会有很疾的响应。这岁月应当选越短的期间越好。

  (2)买卖收入的不同性。餐饮房地产属于规划性房地产,要紧是规划收入。影响餐饮房地产收入的成分要紧有地段、情况、规划特性、菜式种类、规划品牌等,区别地段、情况带来区别的收益,这一面收入要紧由房地产带来,而规划特性、菜式种类、规划品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入不同。正在现实中处于统一地段的餐饮房地产,有的华盖云集,有的却对比冷静,这种收入的不同要紧来自于房地产以外的成分。于是估价时要探求将这一面收入举办剥离。参睹示材P161。

  7、张某计划让渡自身的餐馆,现正在请某房地产评估机构对此餐馆举办评估,以确定该餐馆的市集代价。

  (1)地段选拔的不同性.餐饮房地产与贸易房地产正在地段的选拔上既有近似之处,又有很大区别。地处兴旺地段的餐饮房地产的代价较高,这一点与日常贸易房地产不异,但有些特点的餐饮店地处僻静一隅,照样华盖云集。其余,正在都会的少少城郊集合部,往往修有少少规划界限格外大的酒楼,其规划界限能够到达上千平方米,而且装备有足够车位的泊车场,生意格外红火。

  6、2013年6月甲公司采办了某幢写字楼的第7层,2015年8月甲公司与乙公司签定了一个5年期、固定房钱、房钱按年付出的租赁合同。现央浼房地产估价机构差异对出租人权力代价和承租人权力代价举办评估,代价时点为2016年3月1日。

  收益法的谋略是选用工钱率,工钱率不行等同于折现率,不行用银行货款利率。参睹示材P107。

  1)实例A,要用市集房钱,对实例A合同房钱代价举办调剂,应调高到达市集房钱模范。

  5、某商务办公楼属于甲公司整个,现正在乙公司蓄意采办此办公楼用于出租,以获取较平静的房钱收益,并祈望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最逾越价。

  【谜底解析】本题考查的是影响栖身房地产代价的要紧区位情形。高架道关于栖身用房来说,爆发负效应,使房地产代价低浸。参睹示材P85。

  【精确谜底】本题考查的是贸易房地产估价的身手门道及难点处分。采纳可比实例应适应下列央浼:(1)可比实例房地产应与估价对象房地产近似,详细应餍足下列央浼:与估价对象的区位邻近;与估价对象的用处不异;与估价对象的权柄本质不异;与估价对象的层次相当;与估价对象的界限相当;与估价对象的修造机合不异;(2)可比实例的买卖体例应适合估价主意;(3)可比实例的成交日期应挨近代价时点;(4)可比实例的成交代价应尽量为平常代价。

  3)实例C,相邻房地产的兼并买卖,代价高于平常市集代价,也是需求举办买卖情形更正,将代价调低。

  【谜底解析】本题考查的是影响贸易房地产代价的要紧实物情形。影响贸易房地产代价的要紧实物情形网罗:修造品格及内部体例;净高;面积;修饰装修;无形代价。参睹示材P106。

  【精确谜底】本题考查的是整幢商务办公房地产估价的身手门道及难点处分。该估价项目要紧适宜采用收益法。最先,确定将来收益刻日;其次,预测将来各期的净收益;第三,求取工钱率,遵循委托方央浼,求其最逾越价,工钱率确定为一年期银行存款利率。第四,选用合意的工钱血本化法公式谋略收益代价。参睹示材P126。

  2)、三个个买卖实例中若有能够选作可比实例的,应何如对它们的成交代价举办更正或者调剂?

  【精确谜底】本题考查的是影响商务办公房地产代价的要紧实物情形。影响商务办公房地产代价的要紧实物情形网罗外观局面;内部装修;兴办、举措;智能化水平;物业任职秤谌以及租户类型。参睹示材P125。

  承租人权力代价即租赁权代价,是指承租人对他人整个的已出租房地产依法享有的权力的代价。其评估代价为按合同房钱与市集房钱的差额所评估的代价。

  【谜底解析】本题考查的是影响贸易房地产代价的要紧区位情形。影响贸易房地产代价的要紧区位情形网罗:地段兴旺水平;交通条款;临街情形;楼层。参睹示材P104。

  【精确谜底】本题考查的是贸易房地产估价的身手门道及难点处分。需求举办的更正和调剂:

  【精确谜底】本题考查的是整幢商务办公房地产估价的身手门道及难点处分。取租赁期内的租赁合同商定的房钱和市集房钱的差额,正在代价时点的现值之和为承租人权力的代价。参睹示材P128。

  3)、2016年3月需对临道道的一底层贸易用房市集代价举办评估。估价职员搜求了若干临该道道的底层贸易用房的买卖实例,从被选取可比实例时,买卖日期距代价时点不应突出()。

  4、某房地产估价机构经受委托,评估位于某汗青文明街的沿街小型商铺的市集代价。该商铺形式刚直,权柄情形完善。注册房地产估价师张某对该商铺举办实地查勘后,拟选用对比法行动要紧的估价措施,但仅采集到A、B、C、三个买卖实例。实例A买卖时带有3年尚未到期的租约,合同房钱鲜明低于市集房钱;实例B系兄弟之间让渡;实例C系相邻商铺的业主采办后放大规划界限。除以上情形外,三个买卖实例与估价对象均具有较好的可比性。

  【精确谜底】本题考查的是餐饮房地产及其估价特性。餐饮房地产属于贸易房地产界限,其估价特性及其代价影响成分与贸易房地产根本相仿,但餐饮房地产正在以下方面有其奇特性:

  【谜底解析】本题考查的是贸易房地产特性。贸易房地产属于规划性房地产,其要紧特性是或许用以得到收益,其收益和得益体例大致分为两类:一类是房地产开采商开采后直接发售、投资转卖;一类是长远投资规划。参睹示材P103。

  1、甲房地产估价机构经受乙公司委托,对其具有和规划的××酒楼的市集代价举办评估。该酒楼位于××市兴旺贸易区,是该市有名的老字号餐饮店。

  1)、采纳可比实例的质料央浼有哪些?上述三个买卖实例是否能够选作可比实例?

  【摘要】考生们需求通过做实习题来稳固已学学问点,举世网校清理了2019年房地产估价师《案例剖判》模仿试题(3),供众人实习,更众模仿试题及指导原料请合切举世网校房地产估价师频道,祝研习欢欣!

  3、甲上市公司为收购其大股东某处空置的贸易用房,委托乙评估机构对该贸易用房举办估价。因为甲上市公司央浼出具评估申诉的期间短,乙评估机构未能对该贸易用房举办实地查勘,但央浼甲上市公司供应了该贸易用房的通盘详尽情形,并询查了其评估祈望值。估价被选用收益法为要紧的估价措施,采集了3宗相仿房地产,差异测算取得该贸易用房的月房钱为280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡,然后遵循最高最佳应用准绳采纳350元/㎡行动该贸易用房的有用毛收入,扣除30%的运营用度后,求出年净收益为2940元/㎡,再选用银行贷款利率为折现率测算出了该贸易用房的市集代价。

  直接遵循甲上市公司供应的该贸易用房的通盘详尽情形举办评估欠妥,估价师必需举办实地踏勘,认识房地产的现实情形、周边情况、市集气氛,材干精确估价。直接操纵甲供应的原料,是一个现实代价,而估价应当操纵市集代价均匀秤谌。

  【精确谜底】本题考查的是影响贸易房地产代价的要紧区位情形。影响贸易房地产代价的要紧区位情形网罗地段兴旺水平、交通条款、临街情形、楼层;影响贸易房地产代价的要紧实物情形网罗修造品格及内部体例、净高、面积、修饰装修、无形代价。参睹示材P105。

  【精确谜底】出租人权力代价也称为有租约局限代价、带租约的代价,是指出租人对自身的已出租房地产依法享有的权力的代价。其评估代价为已出租一面正在租赁时间按合同房钱确定房钱收入、未出租一面和已出租一面正在租赁时间届满后按市集房钱确定房钱收入所评估的代价。

  2、某住所小区内的一条道道两侧修有商住楼(底层为贸易用房,以上各层为住所)。正在该道道上修一高架道。该高架道工程于2015年6月着手,2016年9月下场。

  三个买卖实例与估价对象均具有较好的可比性,能够选作可比实例,但要举办可比实例系数更正。参睹示材P107。

  【精确谜底】本题考查的是餐饮房地产估价的身手门道及难点处分。因为餐饮房地产的规划性特性,其收入既有房地产所进献的,更有非房地产成分进献的,故应用收益法估价时,净收益的测算中需求剥离非房地产带来的收益。措施之一是通过贸易利润举办剥离,贸易利润网罗均匀贸易利润和逾额贸易利润;即当估价对象获取的利润率高于社会均匀贸易利润率时,两者之差为其获取的逾额利润率,此时正在净收益的求取时既扣除均匀贸易利润也扣除逾额利润。措施之二是应用均匀贸易利润测算估价对象的客观收益,剥离非平常规划收入。参睹示材P161。

  本题空置率是考点,由于问题说了是某处空置的贸易房产,后面没有举办空置率的谋略。

  【谜底解析】本题考查的是影响贸易房地产代价的要紧区位情形。高架桥也许带来大的客流量,使贸易用房代价上升;也也许带来噪音污染、采光不畅等惹起房地产代价低浸;又有也许利、害两个方面的影响彼此抵消,使房地产支持本来的代价。参睹示材P105。

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